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昆写字楼两极分化严重 开发商争相迎合超级大户

 在智能办公方面,高端写字楼几乎实现了全智能化办公,5A(包括OA:办公自动化系统;CA:通讯自动化系统;FA:消防自动化系统;SA:安保自动化系统;BA:楼宇自动控制系统)被广发运用到平时的工作环境中。

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  众多写字楼与世界级的物管联手

  “物业服务是一项被客户极为关注但是开发商又缺乏关注的一项服务,地产项目的开发品牌将决定后期的运营管理,写字楼后期的物业服务将在很大程度上影响该写字楼的资产增值前景。入驻企业要长期使用写字楼,于是后期商业物业管理服务的优劣,将决定企业是否会长期使用,使用期越长,使用率越高该写字楼的价值自然越高。”张素英道出了一项容易被开发商忽视的区域。

  “好的物业管理服务涉及了很多方面。我们甚至提供了像翻译、文件、名片印刷服、秘书培训、机票订购、代订餐饮等等所涉及到生活方方面面的各项细节服务。”一位物业管理人士透露。为了达到更高的物业服务水平,昆明众多写字楼项目甚至和国际级的高端物管服务联手,如融城金阶就引进了全球物管五大行之一的仲量联行,专门为融城金阶定制服务。金苹果国际商务的物业管理,是由重金聘请的世界级物业顾问——世邦魏理仕进行全权托管。他们将针对企业特殊的商务活动需求,建立多种不同的物业可行方案组合。

  住宅思路做写字楼让销售受阻

  目前昆明高端写字楼得到市场热捧有客观的原因。也有些不那么的案例,昆明前些年开发的一些写字楼档次不高,软硬件配置较低。有的项目写字楼层高甚至和住宅差不多,有的干脆搞成SOHO公寓——商住一体的复合型产品。今年的写字楼项目中也不乏在建公寓中途转而做写字楼、更有写字楼改住宅这样尴尬的局面,也造成后期的销售严重受阻。

  “这是惯式思维导致这样的局面,昆明本土做专业写字楼的屈指可数那么几家,做住宅地产起家来开发写字楼的却是不少,但是住宅和写字楼在开发模式上存在着很大的不同,如果用住宅开发的思维开发写字楼,显然是不可行的。”张素英表示。

  的确,由于前期定位不清晰和规划的失误导致了昆明写字楼出现同地段不同价的局面:市中心的写字楼甚至没有二环外的卖得好。

  “在购买写字楼项目时,也要注意一些承诺返租、包租的项目。我曾经接触过一个开远的写字楼项目,开发商承诺包租10年,结果才两年就做不下去了,只好申请破产。太多的承诺不能给客户兑现,客户不也得吃这个哑巴亏么。”张素英也提醒对这样的承诺做出高度警惕